「3,000万借りたら月いくら？」——その不安、30秒で解消できる
マイホームの内覧を終えて、帰りの電車でふとスマホを開く。「3,000万円 住宅ローン 月々」と検索した経験、あるよね。表示されるのは金融機関の試算ページばかりで、条件を変えるたびにフォームを送信しなおす面倒さ。しかも2つの金利プランを並べて比較したいのに、それぞれ別タブで開いてメモ帳に転記する始末。
このローンシミュレーターは、借入金額・返済期間・年利を動かすだけで月々の返済額がリアルタイムに変わる。比較モードで2プランの差額を一目で確認でき、逆算モードでは「月10万円で何万円借りられるか」まで即座に算出できる。
なぜローンシミュレーターを作ったのか
銀行サイトへの不満が出発点
住宅ローンの仮審査を出す前に、複数の金融機関の金利でシミュレーションを回したことがある。某メガバンクの試算ツールは入力→送信→結果表示で毎回2〜3秒のリロードが入り、金利を0.1%刻みで変えて傾向を掴みたいのに苦行そのものだった。変動金利と固定金利で総返済額がどれだけ違うか、横に並べて見たいだけなのに「もう一度条件を入力してください」の文言に何度心が折れたか。
さらに厄介なのがボーナス払いの扱い。多くのシミュレーターはボーナス月の返済額を出してくれるが、ボーナスなしの場合と比べて総利息がどう変わるかまで見せてくれるツールはほとんどない。
こだわった3つの設計判断
リアルタイム計算: スライダーを動かした瞬間に結果が変わる。サーバーへの通信なし、ブラウザ完結で遅延ゼロ。
2プラン比較: 比較モードに切り替えると基本プランの値が自動コピーされ、変えたい条件だけ調整すれば差額がハイライト表示される。わざわざメモに転記する必要がない。
逆算モード: 「月々の返済上限から逆算して借入可能額を求める」は住宅購入の初期段階で最も欲しい機能。銀行に行く前に自分の予算感を掴める。
ローン計算の基礎知識——元利均等返済とは
元利均等返済 とは
住宅ローンで最も一般的な返済方式が「元利均等返済」。毎月の返済額（元金＋利息）が一定になるように設計されている。返済初期は利息の割合が大きく、年数が進むにつれて元金の割合が増えていく仕組み。
身近なたとえで言えば、毎月決まった額を財布から出すイメージ。最初のうちは「利息という名のサービス料」が大きく、徐々に「元金という名の借金返済」にシフトしていく。返済額が毎月一定なので家計の見通しが立てやすいのが最大のメリット。
月利と複利の概念
年利1.5%のローンでも、実際の計算は月単位で行われる。月利は年利を12で割った値（1.5% ÷ 12 = 0.125%/月）。そしてこの月利は「複利」で効く。つまり前月までの残高に対して利息がつき、その利息にも翌月以降利息がつく。
月利 r = 年利 / 12 / 100
月々返済額 = 借入額 × r × (1+r)^N / ((1+r)^N - 1)
N = 返済月数（年数 × 12）
この式が元利均等返済の基本公式。分子の (1+r)^N が複利効果を表している。
ボーナス払いの仕組み
ボーナス払いは、借入金額の一部を年2回のボーナス時に上乗せ返済する方式。ここで重要なのは、ボーナス分は「半年複利」で独立に計算されるということ。通常の月払い分と混ぜて計算するのではなく、完全に分離して算出し、ボーナス月にだけ合算する。
半年利 hr = 年利 / 2 / 100
ボーナス1回分 = ボーナス借入額 × hr × (1+hr)^M / ((1+hr)^M - 1)
M = ボーナス回数（年数 × 2）
住宅ローン 計算式 まとめ
| 項目 | 計算式 |
|---|---|
| 月々返済額 | 通常借入額 × r × (1+r)^N / ((1+r)^N - 1) |
| ボーナス月返済額 | 月々返済額 + ボーナス1回分 |
| 総返済額 | 月々返済額 × N + ボーナス1回分 × M |
| 利息合計 | 総返済額 - 借入金額 |
なぜ返済シミュレーションが重要なのか
返済負担率という指標
住宅ローンの審査で金融機関が重視する指標のひとつが「返済負担率」（年間返済額 ÷ 年収）。住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満は30%以下、年収400万円以上は35%以下が基準とされている。
たとえば年収500万円の場合、年間の返済上限は175万円（月約14.6万円）。この枠を超えると審査に通りにくくなるだけでなく、生活費を圧迫して破綻リスクが高まる。
金利差0.5%が生む数百万円の差
「たった0.5%の差でしょ？」と思うかもしれない。しかし3,000万円を35年で借りると、年利1.0%と1.5%の差は総返済額で約280万円にもなる。これは中古車1台分に相当する金額だ。
逆に言えば、返済期間を5年短縮するだけで利息が数百万円減る。こうした「金利×期間×金額」の3変数の関係を感覚的に掴むには、スライダーをグリグリ動かせるシミュレーターが最適。
計算を怠った場合のリスク
2019年の金融庁報告書「老後2,000万円問題」が話題になったように、住宅ローンは人生最大の長期負債。変動金利で組んだローンが金利上昇局面に入ると月々の返済額が跳ね上がり、最悪の場合は任意売却に追い込まれる。事前のシミュレーションで「金利が2%上がったらどうなるか」を確認しておくだけで、リスク耐性は格段に上がる。
住宅ローン計算が役立つ4つの場面
マイホーム購入の予算設計
物件探しの前に「自分はいくらまで借りられるか」を知ることが最初のステップ。逆算モードで月々の返済上限から借入可能額を出せば、不動産屋に行く前に予算の上限が見える。
マイカーローン・教育ローンの比較
住宅ローンだけでなく、車や教育費のローンにも使える。金利3.5%で200万円を5年返済すると月々いくらか——こうした「ちょっとした試算」にこそスマホでサッと使えるツールが便利。
借り換え検討
既存のローンを低金利の商品に借り換えるとき、比較モードが威力を発揮する。現在の条件と借り換え後の条件を並べて差額を確認すれば、手数料を差し引いてもメリットがあるか一目瞭然。
FP相談の事前準備
ファイナンシャルプランナーに相談する前に、複数パターンのシミュレーション結果をコピーして持ち込めば、相談時間を有効に使える。
基本の使い方
ローンシミュレーターの操作は3ステップで完了する。
Step 1: 借入条件を入力
借入金額（万円）・返済期間（年）・年利（%）をスライダーで調整するか、数値を直接入力する。ボーナス払いがあれば金額を設定してみて。
Step 2: 結果をリアルタイムで確認
入力した瞬間に月々の返済額・ボーナス月の返済額・総返済額・利息合計が表示される。スライダーを動かしながら「金利を0.1%下げたら月いくら安くなるか」を体感できる。
Step 3: 比較・逆算で深掘り
「比較」タブに切り替えると2プランの差額が色付きで表示される。「逆算」タブでは月々の返済上限額から借入可能額・必要期間・上限年利を逆算できる。
具体的な使用例——6つのケースで検証
ケース1: 住宅ローンの標準ケース
入力値:
- 借入金額: 3,000万円
- 返済期間: 35年
- 年利: 1.5%
- ボーナス払い: なし
計算結果:
- 月々の返済額: 91,855円
- 総返済額: 38,579,007円
- 利息合計: 8,579,007円
→ 解釈: 月9.2万円の返済で35年間。利息だけで約858万円。年収500万円なら返済負担率は約22%で、フラット35の基準内。
ケース2: マイカーローン
入力値:
- 借入金額: 200万円
- 返済期間: 5年
- 年利: 3.5%
- ボーナス払い: なし
計算結果:
- 月々の返済額: 36,380円
- 総返済額: 2,182,800円
- 利息合計: 182,800円
→ 解釈: 月3.6万円、利息は約18万円。3年に短縮すると月58,672円に上がるが利息は約11万円に減る。
ケース3: ボーナス払い併用
入力値:
- 借入金額: 4,000万円
- 返済期間: 35年
- 年利: 1.2%
- ボーナス払い: 500万円
計算結果:
- 月々の返済額: 102,582円
- ボーナス月の返済額: 119,424円
- 総返済額: 48,458,208円
- 利息合計: 8,458,208円
→ 解釈: ボーナス月は通常より約1.7万円上乗せ。ボーナスなしの場合（月116,681円）と比べて月の負担が約1.4万円軽くなるが、利息合計はほぼ同じ。
ケース4: 金利差を比較モードで検証
基本プラン: 3,000万円 / 35年 / 年利1.0% 比較プラン: 3,000万円 / 35年 / 年利1.5%
比較結果:
- 月々差額: +6,689円（比較プランが高い）
- 総返済額差額: +2,809,253円
- 利息差額: +2,809,253円
→ 解釈: 0.5%の金利差が35年で約280万円の差に。住宅ローン選びで金利比較がいかに重要かがわかる。
ケース5: 逆算——月10万円で借りられる金額
入力値:
- 月々の返済上限: 100,000円
- 返済期間: 35年
- 年利: 1.5%
- ボーナス払い: なし
逆算結果: 借入可能額 3,266万円
→ 解釈: 月10万円の返済力があれば約3,266万円まで借入可能。物件探しの上限が明確になる。
ケース6: 逆算——3,000万円を月8万円で返すための期間
入力値:
- 月々の返済上限: 80,000円
- 借入金額: 3,000万円
- 年利: 1.5%
- ボーナス払い: なし
逆算結果: 必要返済期間 44年
→ 解釈: 月8万円に抑えたい場合、44年のローンが必要になる。現実的には35年が上限の金融機関が多いため、頭金を増やすか月々の返済額を上げる検討が必要。
仕組み・アルゴリズム——元利均等返済の数式と逆算の二分探索
採用しているアルゴリズム
通常計算と比較モードでは、元利均等返済の閉じた数式（解析解）をそのまま使っている。逆算モードでは3つのタイプごとにアプローチが異なる。
借入可能額と必要返済期間は数式を変形して解析的に求められる。一方、上限年利の逆算は月利 r に対する方程式が超越方程式になるため、解析解が存在しない。そこで二分探索（バイセクション法）を採用した。
具体的な計算フロー
通常計算:
1. 月利 r = 年利 / 12 / 100
2. 返済月数 N = 年数 × 12
3. 通常借入額 = (借入金額 - ボーナス分) × 10000
4. 月々返済額 = ceil(通常借入額 × r × (1+r)^N / ((1+r)^N - 1))
5. (ボーナスあれば) 半年利 hr = 年利 / 2 / 100
6. ボーナス1回 = ceil(ボーナス額 × hr × (1+hr)^M / ((1+hr)^M - 1))
7. 総返済額 = 月々 × N + ボーナス1回 × M
逆算（上限年利）:
1. 探索範囲を [0.1%, 20.0%] に設定
2. 中間値 mid = (lo + hi) / 2
3. mid の金利で月々返済額を計算
4. |計算値 - 上限額| < 1円 なら収束
5. 計算値 < 上限額 → lo = mid（金利を上げる）
6. 計算値 > 上限額 → hi = mid（金利を下げる）
7. 最大100回反復で打ち切り
なぜ二分探索を選んだか
ニュートン法のほうが収束は速いが、導関数の実装が必要になり、かつ初期値次第で発散するリスクがある。二分探索は単調増加関数に対して必ず収束し、100回の反復で精度は 2^{-100} 倍（事実上誤差ゼロ）に達する。ローンの金利範囲は0.1%〜20%と狭いため、二分探索で十分な速度が出る。
銀行の試算ツールとは何が違うのか
リアルタイム計算 vs フォーム送信
銀行サイトのシミュレーターはフォームに入力して「計算する」ボタンを押す方式が主流。条件を微調整するたびにページ遷移やリロードが入る。このツールはスライダーを動かした瞬間に結果が更新されるので、金利や期間の感度を直感的に掴める。
2プラン同時比較
多くの銀行ツールは1プラン分の計算しかできない。このツールは比較モードで2プランの差額をハイライト表示するので、「変動金利と固定金利でどちらが得か」を一画面で判断できる。
逆算機能
「月いくらなら返せるか」から借入可能額を逆算する機能は、銀行サイトではあまり見かけない。物件探しの初期段階で最も欲しい情報を、金融機関に行く前に自分で計算できる。
住宅ローンの豆知識
金利の歴史——バブル期は8%超
1990年前後のバブル期、住宅ローンの変動金利は8%を超えていた。3,000万円を35年・8%で借りると月々の返済額は約22万円、利息合計は約6,200万円で借入額の2倍以上になる。現在の1%台がいかに恵まれた環境かがわかる。
固定金利と変動金利の選び方
固定金利は返済額が一定で安心感がある反面、変動金利より金利が高め。変動金利は当初の金利が低いが、市場金利の上昇に連動して返済額が増えるリスクがある。一般的には「金利上昇リスクを許容できるなら変動、確実性を重視するなら固定」が定石。比較モードで両方のシナリオを試してみて。
ローンシミュレーションを賢く使うコツ
返済負担率は手取りの25%以内に
額面年収ではなく「手取り年収」で考えるのがポイント。額面500万円の手取りは約400万円。月の手取り約33万円に対して返済8.3万円（25%）が安全ライン。
頭金の効果を侮らない
頭金300万円を入れて借入額を2,700万円に減らすだけで、35年・1.5%の場合に利息が約77万円減る。300万円の貯蓄に対して77万円のリターンは年利換算で約0.6%。低金利時代でも頭金には確実なリターンがある。
ボーナス払いは控えめに
ボーナスは景気や会社業績に左右される不安定な収入。ボーナス払いの割合が大きいと、業績悪化でボーナスカット→返済困難のリスクがある。ボーナス払いは借入額の20%以内に抑えるのが安心。
よくある質問
Q: 元利均等返済と元金均等返済の違いは？
元利均等返済は毎月の返済額（元金＋利息）が一定。元金均等返済は毎月の元金返済額が一定で、利息分が減っていくため月々の返済額は徐々に下がる。元金均等のほうが総利息は少ないが、初期の返済負担が大きい。本ツールは日本で最も一般的な元利均等返済に対応している。
Q: 変動金利のシミュレーションはできる？
本ツールは「固定金利」前提の計算。変動金利は将来の金利変動を予測する必要があり、正確なシミュレーションは不可能。ただし比較モードで「現在の金利」と「金利が1%上がった場合」を並べれば、金利上昇時のインパクトを把握できる。
Q: 繰上返済のシミュレーションはできる？
現時点では繰上返済機能は未実装。将来のアップデートで対応予定。現状では返済期間を短くしたシミュレーションで、繰上返済の効果を概算できる。
Q: 計算結果は正確？実際の返済額と違うことはある？
元利均等返済の標準公式に基づく概算値。実際の返済額は金融機関の端数処理、保証料、団信（団体信用生命保険）の上乗せ金利などにより異なる場合がある。正確な返済額は金融機関の正式見積もりで確認してほしい。
Q: 入力したデータはどこかに送信される？
すべての計算はブラウザ内で完結しており、入力データをサーバーに送信することは一切ない。通信ログにも残らないので安心して使ってほしい。
まとめ
ローンシミュレーターは、借入金額・返済期間・年利を入力するだけで月々の返済額と総返済額を瞬時に算出するツール。比較モードで2プランの差額を可視化し、逆算モードで返済上限から借入可能額を逆算できる。
住宅購入の資金計画は人生最大の決断のひとつ。まずはこのツールで自分の返済力を数字で把握してみて。
家計の管理が気になった人は週間工数管理ツール（Weekload）もチェックしてみて。
不具合や要望があれば、X (@MahiroMemo)から気軽に教えて。